不動産登記の公信力

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不動産を購入したら
不動産登記(ふどうさんとうき)というものを行います。

これにより一般に広く所有権を公示することで、
不動産取引を安全・円滑に行うことができます。

しかし、問題点があります。

脅迫されて物件を売ってしまったケース

例えば、あなたが持っている価値1000万円の不動産を

「この物件を売ってくれないと殺してやるぞ!」

等と買主の業者Xから脅されて
200万円で不動産を買い取られたとします。

このケースの場合、
不動産登記をしたとしても

「脅迫されて無理やり取引させられたので
 契約を取消します。」

と主張すれば、契約は無効になります。

ここで、
契約を取消した時にもうすでに買主業者Xは
他の一般のお客さんBに物件を販売していた場合、
このお客さんBはきちんと売買契約を行い
不動産登記をB名義にしていたとしても、
Bさんはあなたに所有権を主張できません。

つまり、Bさんは不動産登記を信頼して
不動産登記で所有者となっていた(これを登記名義人という)
業者Xから適法に不動産を購入したのに、
不動産を手放すことになってしまいます。

(脅迫されたあなた)>(登記を信頼したBさん)

つまり、登記の公信力はないという事になります。

静的安全と動的安全

上記のケースにおいて、民法上は
脅迫されたAさんを保護しようという考えを
静的安全の保護と言います。

一方、
登記を信頼して取引をしっかり行ったBさんを
保護しようという考えを、
動的安全の保護と言います。

「動的」は、「取引」と置き換えればわかりやすいです。

そして、民事裁判では
静的安全と動的安全のどちらを保護するべきか
ということを比較して(比較衡量といいます)
判決を出すことになります。

上記のケースの場合、
脅迫されたAさんには何の帰責性も無いので
静的安全を保護してあげる、
という理屈になります。

※帰責性は「責任」に置き換えるくらいで結構です。
わざとやったり(故意)、
ミスしたり(過失)してないかどうか、という意味合いです。

例えば上記のケースが
「あなたが騙された場合」を想定しますと、

騙される方も悪い!(過失)

があると判断され、帰責性があるから、
取引をしっかり行なって帰責性のない買主Bさんを
保護してあげよう(動的安全の保護)
ということになります。

このように、
不動産を購入して登記をしても
所有権を主張できなくなるケースはあると
いうことは覚えておく必要があります。

通常は、
登記をしっかりと行えばまず不動産は取得できますし、
このような事例はそうそうありません。

所有権を主張できなかったら泣き寝入りなのか?

上記のケースの他にも
登記をしても所有権を取得できない事例は多くあります。

では、万が一そのような事態に陥った時、
その場合泣き寝入りするしか無いと思ってしまいそうですが、
ただ単にその物件を手放す必要が出てくるのみで、
支払った代金を返してもらったり
関わった人に責任を取ってもらったりすることができます。

具体的には、
下記のように民法上の請求をすることができます。

  • 債務不履行に基づく損害賠償請求
  • 不当利得返還請求
  • 不法行為に基づく損害賠償請求

また、
あなたを騙した相手方は
刑法上の責任(詐欺罪脅迫罪等)を負います。

それでも、
例えば脅迫して買い取った物件を転売した業者が
売却代金を全部ギャンブルで散財して
すっからかんになってしまい、
脅迫罪で捕まってしまった、という場合、、
そこまで来てしまうと取り返すことはできず、
本来の所有者には物件を返さなくてはいけない、
ということになってしまうのが現状です。

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