不動産評価額を計算する方法(原価法・収益還元法・取引事例比較法等)

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不動産鑑定評価の必要性

不動産は家電製品や書籍などの動産と異なり
同じものは地球上に一つしかありませんので、
評価額を適切に算出することは簡単ではありません。

そのため、実務では不動産の評価額を算出する様々な方法が使用されています。
代表的なものは下記の3つの評価方法となります。

評価法 評価方法 評価額の名称
原価法 再調達原価を求め、減価補正を行なって算出 積算価格(せきさんかかく)
収益還元法 将来得られる収益を現在価値に割引いて算出 収益価格(しゅうえきかかく)
取引事例比較法 近隣の取引事例と比較して算出 比準価格(ひじゅんかかく)

宅地建物取引業者の義務

宅地建物取引業者は、
不動産の評価額や売買価格についてお客さんに意見を与える時は、
法令により根拠を明らかにする義務があります。

宅地建物取引業法第三十四条の二
2 宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、
その根拠を明らかにしなければならない。
※前項第二号…当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

宅建業者は、主要な不動産評価法を使用して評価額を算出し、
依頼主(売主)と相談して販売価格を決め、販売活動を行います。

原価法(げんかほう)

同様の不動産を再び購入すると仮定した場合に必要な金額を再調達原価といい、
そこから価値の低下する要因に応じて減価修正を行なって算出します。

言い換えると、同じような物件を買うにはいくら掛かるのかを計算し、
そして建物が老朽化していたり設備が陳腐化している場合には
その分だけ評価額から差し引くことで、評価額を求める方法です。

土地付き建物の評価額を出す際には有効な計算方法ですが、
土地のみの評価額にはあまり向いていません。

もっと詳しく⇒原価法による積算価格の計算方法

収益還元法(しゅうえきかんげんほう)

不動産から得られる地代・家賃などの収益を将来にわたって算出し、
それを現在価値に割引して評価します。

価値を現在価値に割引く必要性

例えば次の2つの選択肢が与えられた場合、
1番を選択することが合理的です。

  1. 今すぐ100万円をもらえる
  2. 10年後に100万円をもらえる

なぜなら、1番を選択してすぐに金利が1%付く銀行へ預金すれば、
10年後には複利計算で110万4622円になるので、
2番を選択するより10万4622円得することになります。

そのため、どちらの選択肢も同じ価値にするためには、
下記のような選択肢にする必要があります。

  1. 今すぐ100万円をもらえる
  2. 10年後に110万4622円をもらえる

このケースにおいて、10年後の110万4622円は、
現在の今すぐもらえる100万円と価値が同じ事になります。
これを「10年後の110万4622円を金利1%で現在価値に割引くと100万円となる」と言います。

不動産を家賃収入が手に入るマシンと表現した場合、
実際の家賃収入は将来に渡って手に入るため、
それぞれの家賃収入を現在価値に割引くことで正確な評価額を算出できます。

この収益還元法は、アパートやテナントビルなどの賃貸に出されている
不動産の評価額算出に頻繁に利用されています。

一方、建売住宅や自宅購入者向け分譲マンションの販売において、
収益還元法はほとんど使われていません。

もっと詳しく⇒収益還元法による収益価格の計算方法

取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)

原価法や収益還元法といった評価方法と異なり、
その不動産単体ではなく、近隣の他の不動産を基準として評価額を求める方法です。

具体的には、近隣の不動産の過去の取引を基準とし、
必要に応じて補正・修正や地域・個別物件の要因を比較して不動産の価格を算出します。

収益を出すことを目的としていないエンドユーザー向け住宅の販売に向いており、
またその地域の相場にあった取引価格を算出できるという利点もあります。

ただし、近隣の取引事例が適切な価格かどうか判断する必要がありますし、
また宅建業者でない限り近隣の取引事例のデータを手に入れることは容易ではありません

もっと詳しく⇒取引事例比較法による比較価格の計算方法

不動産評価はほどほどに

不動産評価額の計算の目的は妥当な市場価格の計算ですので、
最低限の基本を抑えれば後はたくさんの不動産を見て目を肥やすことが重要です。

不動産鑑定は不動産鑑定士という最難関レベルの国家資格が存在し、
勉強に専念しても3年近くかかると言われるほど範囲は膨大ですので、
理論を極めようとするとあまりに非効率です。

ただし、不動産鑑定士を本業としつつ、
副業で不動産投資を行おうという場合は試験合格を目指して勉強するのもありだと思います。

個別の評価方法

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