取引事例比較法による比較価格の計算方法

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取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)は、
近隣の不動産の過去の成約事例(取引価格)を基に
不動産価格を算出する評価方法で、
主にエンドユーザー向け住宅の売買において活用されています。

また、取引事例比較法による評価額を比準価格(ひじゅんかかく)といいます。

評価方法

数多くの取引事例を収集した上で適切な取引事例を選択し、
取引価格を事情補正時点修正し、地域要因個別的要因を比較し、
価格を比較して評価額を求めます。

取引事例

取引事例は過去の不動産売買価格を利用しますが、
どのような取引事例を選ぶかが最も重要となります。

  • 原則、対象不動産の近隣地域、又は同一需給圏内の類似地域から選択

東京都杉並区の物件の比準価格を求める際に
北海道の取引事例はほとんど参考になりませんので、
同じ東京都杉並区の物件と比較することになります。
(同じ区内でも、できるだけ近隣を選びます)

また、
新宿駅付近のビルの評価額を出す際は、
隣の新大久保や代々木のビルより、
類似地域である池袋や渋谷の物件の方が参考になるでしょう。

具体的にこの物件はどの地域を参考にする、
と言った細かいルールはありませんので、
不動産鑑定士の評価では個人差が出ることになります。

  • 取引事情が正常であること、又は正常に補正できること

お金持ちの不動産オーナーが愛人に不動産を安く売り渡した、
というようなケースでは取引事情が正常とは言えません。

ただし、
資金繰りが悪化した、抵当権が実行されて競売で売却された、
と言った事情で不動産が安く売却されている場合は、
正常に補正できるため取引事例として比較可能になります。

  • 時点修正が可能なこと
  • 地域要因・個別的要因が比較できること

事情補正

売り急ぎ買い急ぎなど、
取引事例が発生した時の特別な事情を考慮(排除)します。
所有者が破産し安く売却された、不動産競売市場経由で取引がなされた、
投機目的で高く購入された等が挙げられます。

時点修正

不動産は常に価格変動しているため、
選択した取引事例に係る取引が行われた時点と
不動産の評価を行う時点が離れていた場合は変動を考慮する必要があります。

過去の取引事例を選択した際は、基本的に時点修正が必要となります。

地域要因

その地域の格差に関する要因です。
取引事例が近隣地域と異なる場合は地域要因の比較を行います。
(当然ですが、取引事例が近隣地域の場合は地域要因は比較しません)

  • 道路の整備状況や交通量
  • 騒音や臭気等の環境
  • 居住環境
  • 供給処理施設
  • 道路幅員
  • 行政の健全性

と言った点を考慮します。

個別的要因

地域に関係なくその不動産の個別的な格差を指します。

  • 接道の有無
  • 南側接道か北側接道か
  • 市道か私道か国道か
  • 行き止まり私道か
  • 路地状敷地か
  • 土地の広さ・形
  • 地盤の強さ
  • 日照
  • 公法上の規制

土地の評価における地域要因及び個別的要因の比較方法

例えば、地域Aの土地Xの比準価格を求めるために、
取引事例として地域Bの土地Yを選択した場合を考えます。

まず、A・B両地域に標準的な土地Zがあると仮定し、
両地域のZの地域要因を比較します。

次に、地域Aの土地Xと土地Zの個別的要因と、
地域Bの土地Yと土地Zの個別的要因を比較します。

取引事例の収集方法

宅地建物取引業者(不動産業者)は、
指定流通機構(レインズ/REINS)成約事例データベースを使用して
過去の不動産売買における成約事例を収集しています。

レインズのデータベースは宅建業者しか利用できないため、
非業者の大家・不動産投資家は
宅建業者に成約事例をチェックし比準価格を出してもらう必要があります。

個別の評価方法

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