不動産賃貸業の全体の流れ

記事を共有する

不動産賃貸業の流れを体系的にまとめました。

賃貸向けの不動産を探す

まず、商売道具である不動産を仕入れます。はじめは戸建て・区分所有マンション等のコンパクトな不動産がおすすめです。

  • Yahoo不動産
  • at home
  • HOME’S
  • 不動産ジャパン
  • 健美家

上記が投資物件を探すのに使用される主要なサイトです。相場より安い新着物件が出た際にすぐに問い合わせができるよう、毎日チェックする癖をつけるのがベストです。

賃貸に適した不動産を探す

物件を査定する

物件は基本的にマイソクと呼ばれる資料を基に査定します。マイソクとは、物件の概要や間取り図・地図・仲介業者の連絡先等が書かれた資料です。不動産仲介業者が作成します。下記がマイソクのサンプルになります。

このマイソクを基に、下記の情報等を読み取り、購入の検討材料とします。

  • 物件の所在地
  • 物件の概要
  • 間取り図
  • 仲介業者の連絡先
  • 仲介業者のコメントからの雰囲気

この段階で検討外の物件を除外することで現地調査の手間を大幅に省くことができます

慣れないうちは物件をとりあえず見に行き、場数を踏んで目利きになる訓練をするのもおすすめですが、特に安くもない物件を数多く見てもあまり勉強にはなりませんし、ガソリン代・電車代も無駄になります。少なくとも仕入れる可能性がある物件を見に行くようにしましょう。

現地調査を行う

現地調査は仕入れ検討物件については必ず行います。

現地調査をせずに物件を買う方も多くいらっしゃいますが、

  • 購入して現地に行くとお隣が怖い人だった。
  • 目の前にストリップ劇場があった
  • 近所に養鶏場があって臭気が凄かった

等、失敗例は数多く見られます。必ずご自身の目で現地の景色・雰囲気・臭い等をしっかり調べて下さい。電化製品を買うのとはわけが違います。

交渉する

物件の売り出し価格そのままで買っても問題のないほど安い物件はほとんどありませんので、基本的に売主と交渉することのほうが多いでしょう。交渉する点は次のようなものがありますが、大半が取引価格についての交渉になります。

  • 取引価格
  • 瑕疵担保責任の有無
  • 融資特約の有無
  • 手付金の額

電卓を叩いて「もう40万円安ければ買いだ」等と判断した時は、仲介業者を通して交渉をします。もちろん交渉にはルールが有りますので注意して下さい。

取引価格の交渉

価格交渉は業者の買取金額より高い金額の範囲内で行います。業者の買取金額と同じ金額であれば、売主や仲介業者としてはトラブルが少なく取引数をこなして慣れている業者さんに売るほうがメリットが大きいからです。

交渉価格は、売値の5~10%程度が目安ですが、ほぼ業者の買取価格で販売されている物件であれば指値はほぼ効かないこともありますし、また高めに売りだされている物件や、取引の流動性が低い地方の物件の場合、それ以上の金額で指値出来る可能性もあります。

買付証明書を提出する

所有に値すると判断した物件はぜひ買付(かいつけ)を入れましょう。

買付には買付証明書と言われる書面を提出して行います。法的には「売買契約の成立に向けた交渉を申込みます」位の意味合いですので、買付証明書を入れたからといって必ず購入しなければならないわけではありませんが、特に問題がないにも関わらず買付証明を撤回すると以後買付証明を優先してもらえなくなりますので注意して下さい。

買付は早いもの順が原則ですが、例外として次のようなケースであれば、担当者の判断で優先されることもあります。

  • 買取業者の買付
  • 他の買主より高額な買付
  • 瑕疵担保免責・現況有姿等、好条件の提示
  • 現金買い
  • 即決済可能

同じような条件であれば早いほうが優先されますので、どれだけ早く買付を出すかがポイントです。かなり良い物件であれば数時間で売れますので、スピードが重要になります。

契約・決済

取引は契約と決済に分かれます。現金での購入であれば両方を同時に行う場合もあります。

  • 契約書を作成する(契約
  • 売主と買主が不動産と現金の引渡しを行う(決済

不動産を売買するためには現金を用意したり、登記を移転させたり、重要事項説明書を作ったりとそれなりに手間がかかります。そのため、実務では決済を着実に行うためにその前段階として契約書を交わし、前払いとして買主に手付金を交付させることで法的な拘束力を持たせます。

というのも、契約は重要事項説明書を作成して契約書を締結するだけですので、不動産仲介業者・売主・買主で行うことができますが、決済は多額の現金を事前に用意したり、司法書士や銀行員が立ち会ったりしますので、決済が中断するとかなりの方が迷惑を被るからです。

事前に契約を締結すれば契約を解除するときには売主は手付金の倍返し、買主は手付金の放棄を必要としますので、手付解除はほとんど聞いたことがありません。

保険に加入

火災保険地震保険に加入します。出来れば決済日から保険が適用されるように手続きすることが望ましいです。

税務処理

忘れてはいけないのが確定申告対策です。

利益が出たら税金を納めるのはもちろん、利益が出ていなくてもきちんと帳簿を付けることで税務上のメリットが生じたり、事業としての数字を把握できたり、また銀行からの借入がしやすくなったりします。

後回しにすると処理に手間取り、余計な費用がかかることになったり、申告の遅れにより税務上不利な立場に置かれたり、場合によっては加算税などの余計な税金を払うことになってしまいます。

また、少なくとも数百万円のお金が動くビジネスですので、数字をしっかり把握しておくことは必須と言えます。

リフォーム

古い物件は家賃も安くなります。安く効果的にリフォームすることで低コストで家賃をアップさせたり入居率を高めたりすることができます。

やたらとリフォームするのも高額なリフォーム代がかかり収益を悪化させますので、コストパフォーマンスが重要になります。

入居率を高める小技

  • カラーテレビドアホンを付ける
  • トイレにウォシュレットを付ける
  • 畳をフローリングにする
  • 初期費用を安くする

入居者がいなければ売上は上がりません。なすべき手は数多くありますので全力を尽くします。

賃貸募集

近隣の不動産仲介業者に募集を依頼します。物件の間取り図や概要書、物件の鍵等を持って行き、担当者と賃料等の条件を話し合います。

賃貸管理

自主管理

賃借人(店子さん)から直接家賃の振込を受けます。
基本的には来月分の家賃を当月末までに振込してもらいます。

設備の故障等は自分が対応することになります。

管理委託

賃借人は管理会社へ家賃を振込し、
手数料と振込手数料を引いた金額
大家さんへ支払われます。

クレームや家賃滞納などの処理は
管理会社がやることになりますが、
受取家賃は若干下がり、入金日も遅れることになります。

クレーム対応

基本的には業者さんに発注する形になります。
タウンページやネットで調べるのが基本です。
予め業者リストを作っておくのも良いでしょう。

費用は、
場合によっては入居者が負担するケースもありますが
基本的に大家さんが負担します。

賃借人の退去

一般的には賃借人は1ヶ月以上前に
事前に退去の連絡を入れる必要があります。

退去後は室内で入居者が傷をつけたり
壊したりした部分が無いかを調べ、
残置物(荷物)が無いことをを確認します。

入居者負担で修理するところは業者さんに見積りを取り、
敷金から費用を差し引いて入居者に返還します。

最近ではこの敷金精算で揉めるケースが多いようです。

物件の売却

家から遠かったり、
物件を買い増す過程で一つだけ別の地域に物件があると
管理が大変になったりすることもあります。

また、
安い物件をまとめて売却して
大きな物件に買い換えたり、

賃貸需要が乏しい地域の物件を売り
別の地域に買い換えたりすることも
出てくると思います。

売却の際は、
購入時と同じように売買仲介業者へ
売却の依頼を出します。

相続も考える

家賃で不動産を買うサイクルを延々と続ければ
お金と不動産には困らないでしょうが、
そのまま自分が亡くなってしまっては
管理の仕方を知らない相続人達は
対処に困ってしまいます。

誰が賃貸経営を引き継ぐか?

相続税はどうやって払おうか?

そういった事も考え、
「相続」が「争続」とならないように
「人生の出口戦略」を練っておきましょう。

まとめ

以上が不動産賃貸業の体系的な流れになります。
かなり省略して書いてありますし、利益率を高めるノウハウは数多くありますので、
詳細を個別ページで細かく解説していきます。

スポンサーリンク

記事を共有する

最新情報をチェックする