マイソクで物件を査定する(1/3)

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次に物件情報を見て査定をする方法です。
具体的にどのような条件で購入するといった事案は別ページで解説しますので、
このページでは物件情報を読んで
大まかな価値を判断する方法を解説します。

マイソクの見方を覚える

物件は基本的に売り物件情報サイトの売り物件情報や、
不動産仲介業者が作成したマイソクと呼ばれる資料を基に査定します。
下記がマイソクのサンプルになります。

基本的にマイソクが理解できれば
売り物件情報はどれも読めるようになります。

また、マイソクは不動産会社によって
情報の配置が異なっている場合もあります。

物件概要

通常マイソクの右側に書かれている物件の詳細を記した部分です。
不動産を数字で把握する上では最も重要なデータです。

物件種目

不動産の種類を表します。

物件種目 特徴
 一戸建て(戸建)  独立した一軒家で、構造はほぼ全て木造。一部軽量鉄骨有り。
権利関係がシンプルで騒音トラブルが発生しにくい。
 アパート  戸建が細かく区切られたような構造。木造と軽量鉄骨が大半。
戸建より家賃総額が多い反面、騒音トラブルが生じやすい。
 一棟マンション  重量鉄骨・鉄筋コンクリートで造られた高層の物件。
金融機関から長期・高額の融資が組めるが、
建築費は高くメンテナンスにお金がかかる。
一方、家賃総額はアパート以上に大きいことが多く、
騒音トラブルも発生しにくい。
 区分所有マンション
(くぶんしょゆう)
 一棟マンションを1室ごとに区分して各オーナーが所有する形態。
区分所有法という法律に基いて運営される。
マンションを戸建のように売買しやすくしており売却もしやすいが、
区分所有法の知識が必要で、理事会にも拘束されることになる。
 商業ビル(テナント)  一棟マンションの商業施設版。
家賃単価が大きく管理が楽だが、入居付けに時間が掛かる。
また、不況時の企業倒産や事業所閉鎖等の影響を受けやすい。
 土地  管理が最も楽と言われる投資。
空き地とてだけでなく建物の敷地として貸したり、
駐車場やコインパーキングとして区分して貸し出すことも可能。
利益率は低い。

※アパートとマンションの違いについては意見の分かれる点ではありますが、
 「3階建てまでがアパートで、4階建て以上がマンション」
 「木造と軽量鉄骨までがマンションで、重量鉄骨と鉄筋コンクリートがマンション」
 という区分の仕方はありますが、
 3階建てのマンションや、一部鉄筋コンクリートを組み合わせたアパートも有るなど
 明確な区分は難しいようです。

物件名

アパートやマンション・ビルの場合、基本的に建物名があります。
名称を変更することもできますが、
通常名称変更により賃借人が負担することとなる費用
(住所変更登記や手間賃等)
は大家が負担するのが一般的です。

ただ、大規模商業ビルはともかく
小さな木造アパートで名称変更で大きな負担となることは
さほどありません。

「○○荘」のような古さを思わせる物件名は、
基本的に名称を変更する前提で購入されたほうがいいでしょう。
建物名は入居の可否を決めることもあるからです。

ただ、区分所有マンションは各区分所有者の共有ですので、
名称を変更することはまず不可能と考えたほうが良いです。

最寄り駅

最寄り駅から徒歩何分かかるか
最寄り駅の利便性・一日あたり乗降車数
最寄り駅と自宅の間の商業施設の充実具合

等を、Googleマップ等を基に調べます。

また、建物名が「(駅名)ハイツ」となっていても、
隣の駅の方が道路距離で近いケースもあります。

物件所在地

住居表示が実施されていれば、
下記のような住所になります。

○○市△△町●丁目▲番■号

住居表示未実施であれば、
地番になります。

○○市△△町1234番地56

幅員(幅)の広い道路に接した物件の場合、
Googleストリートビューで物件の周辺を
確認できることが多いので、事前に確認したり、

また物件の住所で検索して、
過去その物件で何か事案が起こっていないか調べましょう。

間取り(R・K・DK・LDK)

間取りには次のような単位があります。

間取りの単位 呼び方 解説
1R ワンルーム (One Room)
・部屋が1つ
・部屋の中にキッチン
(1~)K ワンケー
ニーケー
サンケー
(続く…)
(One Kitchen)
・最初の数字が部屋の数
・小さなキッチンスペース(廊下も含む)
(1~)DK ワンディーケー
ニーディーケー
サンディーケー
ヨンディーケー
(続く…)
(One Dining Kitchen)
・最初の数字が部屋の数
・それとは別にダイニングキッチンがある
(テーブルを置き晩御飯を食べるスペース)
(1~)LDK ワンエルディーケー
ニーエルディーケー
サンエルディーケー
ヨンエルディーケー
(続く…)
(One Living Dining Kitchen)
・最初の数字が部屋の数
・それとは別にリビングダイニングキッチンがある
(ダイニングキッチン+リビング)
(1~)sLDK ワンエスエルディーケー
ニーエスエルディーケー
サンエスエルディーケー
ヨンエスエルディーケー
(続く…)
(One Service room Living Dining Kitchen)
・最初の数字が部屋の数
・それとは別にリビングダイニングキッチンがある
(ダイニングキッチン+リビング)
・サービスルームがある(物置等)

築年数(ちくねんすう)

建築から年数が経ちすぎると非常に老朽化していることになりますが、
外壁塗装や配管の入れ替え、内装などをどの程度こまめに
大家さんが手入れしてきたかのほうが重要と言えます。

管理のずさんな築20年は、
こまめにメンテナンスされてきた築30年より修繕費がかかる、というケースは多くあります。

また、1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法施行令が改正され、
いわゆる「新耐震基準」となっています。
それ以前の物件は基準が以降のものより緩いため、
地震に弱いと言われています。

構造

構造には下記のような種類があります。

構造 表記 解説
 木造 W造 木(Wood)でできています。
強度や湿気に弱いですが、建築費や解体費が安価です。
 軽量鉄骨造  S造  鉄(Steel)でできています。
軽量鉄骨は肉厚6mm以下、
一般的には3mmの鉄骨を使用し、
木造住宅の強度を上げるために使用されます。
 重量鉄骨造  S造  10mm程度のH型鋼を使用します。
軽量鉄骨よりずっと耐震性に優れ、かつ軽量なため
マンションだけでなく高層ビルなどに用いられています。
 鉄筋コンクリート造  RC造  鉄筋を組み合わせて伸び耐性を強化した
コンクリート(Reinforced Concrete)でできています。
強度が高いためマンションで多用されています。
 鉄骨鉄筋コンクリート造  SRC造 RC造の芯部に鉄骨を内蔵した構造です。
(Steel Reinforced Concrete)
耐久性があり、柱や梁を小さくできるため、
高層建築に使われますが、コストが割高です。

強度が高いほど耐震性が高く丈夫ですが、
メンテナンスが高額・困難で、解体費用も高くなります。

専有面積(せんゆうめんせき)

専有面積は、建物の床面積を指します。
二階建て以上の物件の場合、全階の全室の床面積の合計値です。

また、
壁の厚みの中央から床面積を計算する方法を壁心(へきしん)
壁の居室側から床面積を計算する方法を内法(うちのり)と言います。
もちろん、壁心のほうが若干数値が大きくなりますので、
同じ専有面積であれば壁心のほうが狭いことになります。

一般的には壁心で計算しますが、
区分所有マンションでは内法で計算されています。

また、
建築基準法は壁心、不動産登記法は内法となっています。

物件概要の続き

マイソクで物件を査定する(2/3)に続きます。

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