マイソクで物件を査定する(2/3)

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物件概要の続き

マイソクで物件を査定する(1/3)の続きです。

土地権利

不動産は「土地」と「建物」をセットに売却されるのが一般的ですが、
場合によっては建物だけのケースもあります。

主に所有権借地権があります。

所有権

建物と土地の両方を所有することができます。
建物と土地の所有者が別になると法的な権利関係が複雑になり
評価額が下がる原因にもなったりしますので、
基本的に土地付きの不動産を購入しましょう。

借地権

購入できるのは建物だけで、
土地は他の所有者に地代を支払うことになります。

借地借家法・旧借地法等の法律知識が必要な上、
場合によっては建物の利用に制限を受けたり、
建物を自費で取り壊す必要が出てきたりします。

難易度が高いので、初期の段階では対象外にしておきましょう。

他にも、地上権・使用借権等の形態があります。

用途地域(ようとちいき)

購入して所有権を手に入れた土地や建物は
原則自由に利用できますが、
公共の福祉の観点からある程度の制約を受けることになります。
都市計画法という法律によって定められています。

  • 住宅街に工場を作らせない
  • 小学校の隣にパチンコ屋や飲み屋を作らせない

といった制約が行われます。

具体的には以下の12種類の用途地域があります。

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 第一種中高層住居専用地域
  4. 第二種中高層住居専用地域
  5. 第一種住居地域
  6. 第二種住居地域
  7. 準住居地域
  8. 近隣商業地域
  9. 商業地域
  10. 準工業地域
  11. 工業地域
  12. 工業専用地域

用途地域名で大まかに想像がつくと思いますし、
街の雰囲気と概ね一致します。

総戸数(そうこすう)

アパートやマンションが何室あるかを示します。
室とは家の中の部屋の数ではなく、
玄関ドアの枚数といった意味です。

家賃収入を計算したり、区分所有マンションの場合は
理事会の資金繰りを予想できます。

例えば、
管理費5000円、修繕積立金が2000円、
総戸数20戸の区分所有マンションがあるとします。

年間の修繕積立金は、

2000円×20(戸)×12(ヶ月)=48万円

となり、10年で480万円となります。
大規模修繕には1000万~3000万円近く必要なため、
もしこのマンションの設備が老朽化していたら、

「このマンションはもうじきスラム化するのでは」

と予想できます。

現況(げんきょう)

空室

誰も住んでいない状態です。
中をしっかり内見で確認して購入できるのが利点です。

賃貸中

賃貸がついている物件ですので、
購入してすぐ家賃が入るようになるのがメリットです。

ただし、中が確認できませんので
退去してみたら設備がかなり傷んでいた、
といったケースもありますし、
逆に店子さんが自費でリフォームをして設備が豪華になっていたという
変わったケースもあります。

居住中

所有者が住んだまま売却に出したケースです。

売れたら引っ越そうと考えている方もいれば、
早めに売りたいから引っ越すより前に売りに出すケース、
また住宅ローンが払えず任意売却となった物件も
居住中のケースが多くあります。

引渡日(ひきわたしび)

空室の場合は「相談」となっているケースが多いですが、
基本的には決済が終わった段階で鍵を頂けるケースが大半です。

居住中の場合等で、
1ヶ月先に引越し先が決まっているといったケースもあり、
その際は「3月末」などと指定があるケースもあります。
その場合はその日以降に引渡日を設定することになります。

施工会社(せこうがいしゃ)

不動産賃貸業のメリットでも述べた通り、
基本的に非常に長続きする賃貸経営と異なり
不動産開発業者はそれほど長続きしません。

そのため、ある程度築年数が経過すると
施工会社はもう存在しないというケースも多く見かけます。

施工会社によって特徴はあるようですが、
それほど賃貸経営に影響はありません。

区分所有マンションの場合

以下は区分所有マンションの場合にチェックする点になります。

管理費

区分所有マンションは複数の所有者によって所有されるため、
法律に基いて管理組合というものを定め、
皆でお金を出し合い組合で運営方法を決めるという形が取られています。

管理組合は不動産に関して素人である区分所有者の集まりですので、
多くの場合専門のマンション管理ノウハウを持った
管理会社に管理を委託しています。
もちろん管理組合が自らマンションの管理を行うケースもあります。

この管理組合の運営費や、
管理会社への管理委託費用を捻出するのが管理費です。

毎月5000円~1万円程度の金額を管理会社に支払い、
運営に当てられます。

家賃から引かれる固定費であり、
空室の間も発生する費用ですので、
あまりに高額な場合は注意して下さい。

修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)

皆で使う共同の部分(廊下、エントランス、屋上、外壁等)は
区分所有者全員の負担で維持管理をしますが、
細かい修繕のたびに集金をするのは手間がかかりますし、
大規模修繕の際に100万円単位のまとまった金額を請求すると
支払いできない区分所有者も出てくるため、
管理組合が区分所有者から毎月積立金を徴収することで
円滑な修繕を可能にします。

この金額は管理費と異なり、
少ないとマンションの維持管理に問題となりますので、
適正な価格かどうかが問題となります。

現在の修繕積立金総額は管理会社に問い合わせれば
教えてくれますので、
購入前には確認を取ることをおすすめします。

一般的には1000万円~3000万円、
多いところでは億単位で修繕積立金が貯まっています。

逆に修繕積立金が無かったり、
大規模修繕の際に銀行から借入をしているマンションもあります。

管理形態

一般的にはマンション管理会社が管理を行なっていますが、

管理組合の理事長がやり手のケースでは
自主管理を行うケースも多くあります。

管理会社はある程度の経費を取りますので、
良い管理がなされている物件はそれなりの管理費となりますが、

オーナー自らが理事長となり自主管理をされているケースでは
上手に運営されているケースもあります。

また、場合によっては
一人の区分所有者によって管理組合が支配されているケースもあります。

トラブルのもとですので、
そういった物件には手を出さず、
十分な積立金がありきちんとした管理規約とまじめな理事長のもとで
適切に管理が行われている物件を購入することが
区分所有マンションのポイントです。

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