現地調査は不動産の購入前に必ず必要となります。
現地調査の重要性
通常の商品と違い、日本中で何一つとして同じ物件は存在しません。
似たような建物でも、その建物を所有していた人の手入れ具合や、
居住者の使い方、隣人、近隣住民の街に対する意識などが
その不動産の価値に反映されることになるからです。
また、不動産は動かせないから不動産なのです。
パソコンやデジカメは規格が決まっていますので、
店頭でサンプルを気に入れば、
購入したデジカメもサンプルと同じでしょう。
しかし、不動産の場合は
その土地にある建物は動かせませんので、
建物自体は問題なくても、その地域の不動産が
供給過剰、または何らかの理由で賃貸需要が激減しており
借り手が全く見つからない…
そんな事態になっても
建物を賃貸需要の多い土地に持っていくわけにはいきません。
したがって、
- 購入前に建物の状態を現地でしっかりチェックする
- その地域の居住環境や賃貸需要・供給をチェックする
のは必須と言えます。
調査ポイント(賃貸需要・供給)
まず、周辺に貸家やアパート・マンションが乱立していないかチェックします。
空き家でしたら、
- 窓にカーテンがかかっていない
- 洗濯物が干されていない
- 夜に電気がついていない（深夜を除く）
- 車が止まっていない
- 売り物件・貸し物件の看板がついている
- その他、生活感が全くない
と、外から見ても大体わかります。
また、近隣の不動産屋さんのチラシをチェックすることで
どれくらい賃貸物件の募集があるか、
家賃がいくらなのかもチェックすることができます。
（これはインターネット上でもできます）
また、
- その街に働く場所があるか、
- 住民が元気よく暮らしている地域か
- 新しい一戸建てが建っているか
も重要なポイントです。
新築戸建は、
若い夫婦がその地域で生涯生活していくことを決意したということを示します。
調査ポイント(居住環境)
スーパーマーケット等、食料品を購入できる所は近くにあるか、
コンビニや本屋などの便利なお店はあるか、
病院や駅は近くにあるか、と言ったことも調べます。
また、近隣の住民に危ない人はいないか、
ゴミ屋敷は無いか、といったこともチェックします。
調査ポイント(建物の状態)
- 建物は傾いていないか
- シロアリにやられていないか
- 雨漏りは無いか
- 水まわりの設備は老朽化していないか
- 建物外壁に大きなクラック（亀裂）が入っていないか
- 境界線は定まっているか
- 車は駐車しやすいか
といった事をチェックします。
内部をチェックする際は、
担当の仲介業者さんと共にチェックすることが多いので
失礼の無いよう短時間で素早くチェックする必要があります。
また、ある程度の築年数の物件は
必ずどこか問題点が見つかると思って間違いありません。
そもそも、
日本のように四季があり、湿度が高く雨がよく降り、
地震がたくさん起こる国はそうそうありません。
不動産業者も出来るだけ手間をかけずに物件を売りたいというのが本音なのです。
しかし、
あまりにも程度が悪い物件は
相場よりかなり安く購入したとしても
修繕費用を考慮するともっと新しくて立地のいい物件が購入できた、
というケースは多く見られます。
古い物件はよくても、ボロ物件はダメということです。
100件に1件買える物件が調度良い
慣れないうちは物件をとりあえず見に行き
場数を踏んで目利きになる訓練が
必要になります。
「100件見て1件買う位がベストだ」とはよく言われます。
最初のうちは、
不動産業者に物件の住所だけを聞いて一人で物件を見に行ってみましょう。
そして自分がその自宅を借りに来た気持ちになって考えたり、
自宅として購入するつもりで物件を調べて見ることをおすすめします。