不動産の取引条件を交渉する

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現地調査をして仕入れに値すると判断した物件は、買付を入れましょう。

買付証明書とは

買付(かいつけ)とは、買付証明書ともいい、
不動産購入の意思表示」を表します。
売買契約ではありませんので法的拘束力はありませんが、
一方的な理由で買付を破棄すると不動産業者から取引をしてもらえなくなる可能性もありますので
十分検討した上で買付証明を入れて下さい。

詳しくは「買付証明書の法的拘束力」を参照下さい。

条件を交渉する場合

売買金額

不動産は、エンドユーザーの自宅購入や、
不動産業者間での格安物件の売買を除き、
5~10%程度の指値(値引き)が可能であることも多いです。

もしあと少し安ければ購入してもよいと判断した場合、
価格交渉をしてみるのも手です。

ただし、
あまりに多額の値引きを要求したりすると
「話にならない」と相手にされなくなる可能性もありますので
注意して交渉する必要があります。

知り合いの不動産仲介業者さんから聞いた話ですが、
例えば150万円で売り出している物件に30万円で買付を入れるような人がまれに出てくるそうです。

手付金(てつけきん)

手付金は売買金額の10%が一般的な金額ですが、
例えば250万円の物件の場合、
手付金25万円のところを20万円にしてもらうということは
よくあることです。

特に端数が出る場合は、
決済時の精算が容易なため切りの良い数字にすることはよく行われます。

契約日・決済日

資金繰りの都合で「●日以降であれば資金を用意できます」
といった交渉の仕方もあります。

例えば、
何らかの都合で物件を売却し、決済日が6月1日であるとします。

その資金で別の物件に買い換える場合、
「決済日を6月5日以降で」
とすることもできます。

さすがに半年後といった長すぎる期間の指定は
まず受け入れてもらえないでしょうが、
1ヶ月程度であれば問題ないでしょう。

引渡し条件

家の中に粗大ごみがたくさん残った状態で売却される物件もありますので、
そのような物件の売買において引渡し条件として内部の粗大ごみの撤去を条件とする、
といったケースがあります。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

瑕疵担保責任を付けるかどうかは
買付証明の段階で交渉しておきましょう。

詳しくは「瑕疵担保責任の免責」を参照下さい。

古い物件を安く購入する場合は
瑕疵担保責任免責(めんせき)とすると
売主さんも条件を承諾してくれる確率が高くなります。

一方、
安くなくても構わないので
瑕疵担保責任を付けて欲しい時は、
買付の段階で「瑕疵担保責任を2ヶ月間付けて欲しい」
といった交渉をしておく必要があります。

ただし、事前に通知された欠陥については「隠れた瑕疵」にはあたりません

また、
宅建業者が非宅建業者に不動産を売却する際は
必ず瑕疵担保責任が付くことになります。

融資特約(ゆうしとくやく)

不動産の購入資金を金融機関から借り入れて購入する場合、
金融機関からの融資がおりなかった時に
手付を放棄して契約を解除しなければならなくなります。

そこで、融資が降りなかった場合には
解約を解除しても手付金を戻してもらえるよう特約を設定することが多いです。
これを融資特約(ゆうしとくやく)といいます。

この融資特約を付けずに契約をし、金融機関からの融資が下りず、
さらに手付解約の期日を過ぎてしまったために
多額の違約金を払うことになった方もいます。

是非融資利用をされる際は融資特約を付けて下さい。

以上が主な交渉ポイントになります。

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