不動産の売買契約と決済

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不動産の取引は、
契約決済の二段階に分けて行われます。

契約と決済を同時に行うこともあります。

契約書を交わす

不動産の売買契約は非常に取引金額が大きいため、
売買契約を締結することで法的拘束力が発生するのが
慣例である、というのが裁判所の見解です。

ですので、
不動産売買契約書に署名捺印した段階で
法的拘束力が発生します。

不動産を売買するためには
現金を用意したり登記を移転させたり、
重要事項説明書を作ったりと
手間がかかりますので、

決済の前段階として契約書を交わし、
前払いとして買主に手付金を交付させることで法的な拘束力を持たせ、
気軽に取引から離脱することの無い状況を作ります。

逆に言うと、
契約をするまでは、相手にキャンセルされることはよくある話です。

決済

不動産売買契約書に記載されたとおりに
不動産の引渡しと売買代金の支払をします。

決済は、多いと下記のような人が集まって取引をします。

  • 売主
  • 買主
  • 売主側不動産仲介業者
  • 買主側不動産仲介業者
  • 司法書士
  • 銀行員

それぞれの役割は下記の通りです。

売主

売主は不動産を引渡します。
下記のようなものを持参します。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 不動産登記識別情報
  • 物件のカギ(空家の売買の場合)
  • 建築時資料等(あれば)

登記識別情報は昔の「権利証」と同様のもので、
現在は登記識別情報に書かれた
パスワードを管理するシステムになっています。
登記を移転させるために必要な書類です。

当然ですが、
不動産は持ち運べないため、
決済場所に持参して手渡しはしません。
行うのは不動産登記移転引渡しです。

不動産登記移転は、
所有権を公示する目的で行います。
あとで揉め事などがあったときに、
不動産の登記名義を自己にしておくことで
有利になります。

ただし、登記を行ったからといって
確実に所有権を自分のものとできるわけではありません。

⇒詳しくは不動産登記の公信力を読んで下さい。

引渡しは、
占有を移転します。

所有権を持っていたからといって
占有権も当然に取得できるわけではありません。

例えば、
大家さんからアパートを借りると、
所有権は大家さんにありますが
占有権は借主にありますので、
大家さんは勝手にアパートに入ることはできません。

もし売買の対象となる物件が賃貸中の場合、
賃借人さんが占有をしているので、
この場合は「指図による占有移転」を行います。

これは売主A、借主B、買主Cとすると、

AさんとCさんが占有を移転させる合意をし、
AさんがBさんに
「不動産をCさんに売却したので以後はCさんから借りて下さい」
ということです。

実務上は、売主が賃借人に

「不動産を買主に売却したので、
●月分からの家賃は買主に支払って下さい」

という書面を賃借人に郵送します。

買主

  • 身分証明書
  • 印鑑
  • 現金

買主さんの義務は売買代金債務を履行することです。
つまり、物件の代金を支払います。

通常は手付金を入れていますので
その差額を支払います。

また、
固定資産税及び都市計画税を日割りした金額や、
区分所有マンションであれば管理費や修繕積立金の日割を、
賃貸中の物件の場合は家賃を日割精算し、
売買代金と共に計算して決済時代金を用意します。
計算は通常不動産会社が行います。

固定資産税及び都市計画税は1月1日の所有者に対して
市町村1年分を徴収します。(東京23区は東京都が徴収します)

例えば3月1日に不動産を購入した買主は
当該年度の税額を日割りして3月1日以降の金額を
売主に対して支払います。
(決済日分の税金は買主の負担)

つまり、
購入したらその分を市町村が勝手に計算して
支払ってくれるというわけではありません。

不動産仲介業者

売主と買主とで依頼した不動産仲介業者が違う場合は
それぞれの仲介業者から担当者が決済に参加します。

売主が媒介依頼した不動産会社が買主を見つけた場合、
その不動産会社の担当者のみが立ち会うことになります。

不動産会社の担当者が決済の段取り等の
まとめ役となって現場を仕切ります。

司法書士

売主から買主に登記を移転させるために出席します。

不動産登記は確実に売買が行われていることを
司法書士が確認する必要があるため、
売買契約書を確認し、引渡しが行われ、
売買代金が確実に買主から売主に渡されたことを
確認してから、
早急に登記に必要な書類を持って退室します。

売買が行われてから登記までの時間が長ければ長いほど
勝手に他の所有者に登記を移転されて
登記が出来なくなる可能性が出てくるため、
決済後は談話に参加することなく
速やかに登記に向かいます。

銀行員

買主が不動産購入資金を銀行から借り入れる場合、
基本的には決済を銀行で行います。

そして、引渡しを確認してから
銀行は買主に融資し、そのお金をそのまま売主に渡します。

決済終了後は

決済が終わった後は、
早急に決済書類を整理し帳簿付けをします。

そして(出来れば事前に)
火災保険地震保険等に加入します。

また、
契約書には印紙税がかかりますので、
収入印紙を郵便局で購入し、
印紙税額相当の収入印紙を契約書に貼り付けます。

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