担保不動産競売と強制競売?事件番号(ケ)(ヌ)の違いを知っておこう

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不動産競売による競売物件の売却には、担保不動産競売強制競売の2つの種類があります。

担保不動産競売

担保不動産競売(たんぽふどうさんけいばい)とは、債権者が抵当権を実行して債務者の不動産を裁判所を通して強制的に売却・換価する手続きのことです(担保権の実行としての競売)。

日本において競売物件の大半は担保不動産競売となります。日本で取引されている不動産の大半は実需向け住宅(戸建・区分所有マンション)であり、住宅購入者の多くが住宅ローンを組み、自宅を抵当に入れるからです。つまり、住宅ローンを組んで自宅を購入した所有者(債務者)が様々な理由により住宅ローンを支払えないことで担保不動産競売が実行されます。

自宅を住宅ローンを組んで購入する場合、銀行等の金融機関(債権者)は抵当権という権利を土地・建物に設定しますが、この抵当権の設定は、債務者が住宅ローン(債権)の支払いをしない場合に抵当権を実行して不動産を強制的に売却し、売却代金を住宅ローン残債に充てることで債権回収を図るために行います。

担保不動産競売は厳密には強制執行ではありませんが、民事執行法で後述する強制競売の規定の多くが準用(流用すること)されているので、手続きとしては強制執行と同じルールで行われます。

不動産競売には次のような事件番号が付されますが、下記のように(ケ)との記載があれば担保不動産競売となります。

平成25年(ケ)第12345号

強制競売

強制競売(きょうせいけいばい)とは、債権者が判決や公正証書などの債務名義に基づいて債務者の不動産を裁判所を通して強制的に売却する手続のことです。

日本では債権者が債務者から力づくでお金を奪い取ることは禁止されていますので、国家の強制力を基に債権回収を行うことになります(強制執行)。この強制執行のうち、不動産に対する強制執行で、売却により強制換価する手続きが強制競売です。

強制競売の場合、事件番号には(ヌ)と記載されます。

平成25年(ヌ)12346号

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競売を始めるなら担保不動産競売の(ケ)が無難

担保不動産競売と強制競売の二種類のうち、投資用に落札する場合にトラブルが起きづらいのは担保不動産競売かと思います。

なぜなら、担保不動産競売は特に戸建てや区分所有マンション(分譲マンションのこと)においては家庭の経済的事情で自宅をやむなく手放すことになったケースが大半ですので、所有者(債務者)は普通に自宅に住んでいた一般人であることが多く、立ち退きの際も大きなトラブルに成るケースは少ないように思えます。

一方、強制競売の場合は所有者(債務者)が契約違反を行ったり不法行為の加害者になったことで裁判で敗訴し、差し押さえを受けているケースが多いため、場合によっては買受後の立ち退きの段階でトラブルになる可能性も出てくるでしょう。

一概に断定できるものではありませんが、競売の資料や現地調査等からどういった人がどういった理由で競売に至ってしまったのか、所有者の人柄を推測する上で一つの判断材料にはできるでしょう。

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