ハウスクリーニング・表装・フルリフォーム・フルリノベの違い

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中古の不動産を購入した場合や、入居者が退去した場合、内装は痛みや汚れが目立つので、リフォームを行います。

リフォームは、内装の劣化具合や次の入居者の募集賃料によって、どの程度リフォームするかを決めることになります。

ハウスクリーニング(美装)

主に埃や汚れ等の清掃を行います。正確にはリフォームではありません。家庭で行われる掃除と違い、ハウスクリーニング専用の清掃用具や特殊洗剤を用い、ハウスクリーニングの技術を習得した人によって行われます

家庭での清掃と異なりプロが行い、通常の掃除では行わないようなサッシや排水口、換気扇など、細かいところまで入念に清掃を行うため、料金は1Kの小さな部屋でも安くて2万5千円、2LDK~4LDKといった広い部屋では5~8万円程度がかかります。

リフォーム済みの物件に入居した賃借人が短期で退去した場合には、ハウスクリーニングで済ませることが多いです。

表装リフォーム

表装(ひょうそう)とは、ハウスクリーニングに加え、壁紙や床のクッションフロアの交換、目部の水性ペンキ塗装など内装表面部分のみのリフォームを行います。

表面的にリフォームを行うだけですので価格は安く、その割に目に見える部分はピカピカになるため、入居者の生活臭やタバコのヤニが染み付いてしまった場合には表装を行います。

ユニットバス・便器・キッチン交換

内装で最もお金がかかるのが水回りの風呂・トイレ・キッチンです。これらの水回りの設備は耐久性があるため入居者が変わるたびに交換するものではありませんが、10~20年間使用するとかなり劣化してきますし汚れも目立つようになります。そのため、古くなった水回りの上記3点はある程度古くなった段階で交換を行うのが一般的です。

風呂・トイレ・洗面台がセットになった3点ユニットと言われるユニットバスもありますが、これらを風呂のみのユニットバスと洗面台、トイレとそれぞれ別に分離すれば家賃の上昇が望めますが、工事費用は50万円以上かかるのが一般的です。

フルリフォーム

水回りだけでなくほぼ全ての内装を新品に交換します。構造の一部や玄関ドア、サッシ等は残すのが一般的です。金額はワンルームで160万~200万円、2LDK以上の広い物件では250万~350万円程度要します。

古い設備はなくなり外装以外は新築とほぼ同等となるため、家賃がかなり高く望めますが、新築と同じ家賃を取るのは困難です。

フルリノベーション(フルリノベ)

新築時の状態に戻すことを目的としたフルリフォームと異なり、新築時とは異なる新たな付加価値を加えることで、新築と同程度、場合によっては新築よりニーズのある魅力ある物件に改修することを言います。

費用は通常のフルリフォームと比較して50万円~200万円程度高くなることもありますが、賃貸物件であれば新築物件より高い賃料を取れることも多く、また地域の価格競争に巻き込まれること無く「入居者が住みたい」と思える物件となるため、空室率を低くした賃貸経営を行うことが可能となります。

ただし、初期投資がかかる上に、センスのあるリノベーションができなければ単に「高額なリフォーム」となってしまう可能性もあるため、難易度は高くなりますし、内装業者に発注する工事金額もかなり高くなり、仕様も細かく打ち合わせする必要があるため、内装業者とうまく仕事をこなしていく営業力も問われます。

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