賃貸中区分所有マンションの査定方法

記事を共有する

賃貸中(オーナーチェンジ)の区分所有マンションの査定金額の出し方について書きます(・ω・)ノ

なお、業者が使う査定金額の出し方はスピード優先でかなり大雑把ですので、実際に何年で回収できるかはかなり複雑になります。

簡易査定

まずは年間手取り(固都税等を除く)の算出方法ですが、次の式を使います。

年間手取り = ( 家賃 – 管理費 – 修繕積立金 ) × 12

月額の収支は、家賃5万円(共益費込)、マンション管理組合に支払う管理費6,000円、修繕積立金5,000円とします。

満室の場合の年間手取りは次の通り。

( 50,000円 – 6,000円 – 5,000円 ) × 12 = 468,000円(賃料/年)

売買金額が決まっている場合は実質利回りを出し、決まっていない場合は利回りを基準に査定金額を出します。

実質利回りを算出

年間手取りを販売価格で割ります。

実質利回り = 年間手取り ÷ 販売価格 × 100

販売価格が400万円とすると、

468,000円 ÷ 4,000,000円 × 100 = 11.7%

ちなみにこの実質利回りは固定資産税や所得税などの税金やオーナーの維持管理のコスト(不動産管理会社への管理委託費用等)が入っていませんが、固定資産税などの取得税は査定の段階ではわからないことが多く、維持管理のコストもひとによって違うため、基本的に考慮に入れません。

空室の場合は管理費・修繕積立金の分、戸建より多めに損失が出るため、戸建より高めの利回りで査定します。

査定金額を出す

年間手取りを実質利回りで割ります。

査定金額 = 年間手取り ÷ 利回り × 100

想定利回りを11%とします。

468,000円 ÷ 11 × 100 = 4,254,545円

ちなみに利回りと実際の収益率は差があるので、10%だから10年で回収できるとはなりません。その人の所得や個人か法人かによっても違ってきます。あくまで実質利回りは目安に過ぎません(・ω・)ノ

スポンサーリンク

記事を共有する

最新情報をチェックする