不動産賃料収入と所得の種類(所得税法・所得税基本通達)

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不動産賃貸業は、所得税法上は不動産所得となります。

所得税法第26条(不動産所得)
不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機(以下この項において「不動産等」という。)の貸付け(地上権又は永小作権の改定その他他人に不動産等を使用させることを含む。)による所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除く。)をいう。

2 不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を控除した金額とする。

法人と異なり、個人は所得税法上様々な所得の種類が設けられています。、
代表的なものでは下記のようなものがあります。

  • 給与所得・・・不動産会社に勤務した際の給与収入・役員報酬等。
  • 事業所得・・・不動産販売会社が不動産を販売した際の利益。
  • 不動産所得・・・大家さんが不動産賃貸業を営んで得た家賃収入や月極駐車場の地代。
  • 譲渡所得・・・大家さんや自宅所有者が不動産を売却した際に発生した利益。

これらの所得は全て独立した会計処理が必要です。

事業所得と不動産所得の両方があるケース、
例えば小売店を営む個人事業主が副業で大家さんを営んでいるような場合、
事業所得と不動産所得の2つの会計帳簿をつける必要があります。

事業所得と不動産所得を混同して帳簿付けを行うのは間違いですので注意してください。

これらの所得は年明け後に決算書を作成し、
すべての所得を1つの確定申告書にまとめて税額を算出し、納付します。

各所得の書類をまとめて確定申告書Bを作成

不動産の賃料収入が事業所得となるケース(所得税基本通達)

不動産販売業者

個人の不動産業者が販売(転売)目的で購入した物件を
販売するまでの間に一時的に貸し付けた場合、

不動産所得ではなく事業所得として申告します。

したがって、
不動産購入時に「賃貸が目的」か「販売が目的」かによって
不動産所得か事業所得かに分かれます

ただし、不動産賃貸業(大家さん)として不動産を購入する場合、

「何十年後、場合によっては何年後に売却しよう」

と考えている場合であっても、
基本的には不動産所得になると考えて構いません。

所得税基本通達26-7(不動産業者が販売の目的で取得した不動産を一時的に貸し付けた場合の所得)

不動産業者が販売の目的で取得した土地、建物等の不動産を一時的に貸し付けた場合における当該貸付けによる所得は、不動産業から生ずる事業所得に該当する。この場合において、その貸し付けた不動産が建物その他使用又は時の経過により減価する資産であるときは、当該資産につき減価償却資産に準じて計算した償却費の額に相当する金額を当該事業所得の金額の計算上必要経費に算入することができるものとする。

有料駐車場・有料自転車置き場

駐車場や駐輪場からの収入は、
サービス提供者に保管責任があるかがポイントです。

保管責任があるとされる事例
  • 管理者を置く
  • 自動車の出入りを規制する
  • 周囲をフェンス、塀などで囲む
  • 夜間は施錠する

月極駐車場(つきぎめちゅうしゃじょう)のように、
駐車スペースとなる土地を貸しているだけのケースでは
基本的に不動産所得となります。

下宿屋(げしゅくや)

不動産の貸付であっても、
下宿等の貸付で食事を提供する場合事業所得又は雑所得となります。

所得税基本通達26-4(アパート、下宿等の所得の区分)

アパート、下宿等の所得の区分については、次による。
(1) アパート、貸間等のように食事を供さない場合の所得は、不動産所得とする。
(2) 下宿等のように食事を供する場合の所得は、事業所得又は雑所得とする。

看板

ビルの屋上や国道沿いの土地に
看板を設置して広告料をもらうケースでは、
不動産所得となります。

所得税基本通達26-5(広告等のため土地等を使用させる場合の所得)

広告等のため、土地、家屋の屋上又は側面、塀等を使用させる場合の所得は、不動産所得に該当する。

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